Por Gustavo Assis, advogado, OAB/GO 59.726. Mestre em Direito pela UnB e membro da Comissão de Direito das Sucessões da OAB/GO.
Doação de imóvel em vida virou a estratégia da vez entre famílias que querem fugir do inventário e do aumento do imposto sobre herança. E ela funciona, desde que seja feita do jeito certo.
O problema é que muitas famílias estão assinando escrituras às pressas, sem nenhuma cláusula de proteção. Entregam a propriedade, perdem o controle sobre o bem e só descobrem o erro quando já é tarde: o patrimônio de uma vida inteira fica exposto a dívidas, divórcios e até a um segundo inventário. Já escrevi sobre esse risco no artigo Síndrome de Rei Lear.
Neste guia você vai entender, em linguagem simples, o que mudou no imposto de herança nos últimos anos, como está a situação em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Goiás e Distrito Federal, e quais são as quatro cláusulas que transformam uma doação arriscada em um planejamento seguro.
Antes de tudo: o que é o ITCMD
ITCMD é a sigla do imposto estadual cobrado sempre que um bem passa de uma pessoa para outra por herança ou por doação. Cada estado tem a sua própria lei e o seu próprio percentual.
Dois termos aparecem o tempo todo quando se fala desse imposto.
Base de cálculo é o valor sobre o qual o imposto incide. Se o imóvel vale 500 mil reais, esse é o valor que será multiplicado pelo percentual.
Alíquota progressiva significa que o percentual aumenta conforme o valor do bem. Quanto maior o patrimônio, maior a fatia que o Estado leva.
Doação de imóvel em vida: o que mudou nos últimos cinco anos
Até 2023, cada estado decidia sozinho se cobrava um percentual único ou percentuais crescentes. Três marcos mudaram esse cenário.
2023. A Emenda Constitucional 132, conhecida como Reforma Tributária, tornou obrigatório que todos os estados adotem percentuais crescentes. Também definiu que o imposto passa a ser devido no estado onde morava a pessoa que faleceu ou que doou, e não mais onde o bem está localizado.
2024 e 2025. Diversos estados apresentaram projetos de lei para criar suas faixas de percentual. Boa parte ainda está em discussão nas assembleias legislativas.
Janeiro de 2026. A Lei Complementar 227/2026 regulamentou o assunto em âmbito nacional. Ela confirmou a obrigatoriedade dos percentuais crescentes, determinou que o imposto seja calculado sobre o valor real de mercado do bem e estabeleceu que doações feitas em parcelas para a mesma pessoa no mesmo ano sejam somadas.
O limite máximo continua sendo 8 por cento, teto fixado pelo Senado Federal desde 1992.
Vale registrar uma regra importante: uma lei que aumenta imposto só pode valer a partir do ano seguinte ao da sua aprovação. Por isso, leis estaduais aprovadas em 2026 tendem a produzir efeito apenas em 2027.
Como está o imposto em SP, RJ, MG, GO e DF
| Estado | Situação em 2026 | O que isso significa na prática |
|---|---|---|
| São Paulo | 4 por cento para qualquer valor | Ainda cobra percentual único. O projeto de lei 409/2025 propõe faixas de 2 a 8 por cento |
| Rio de Janeiro | De 4 a 8 por cento, conforme o valor | Já usa faixas crescentes desde 2015, reajustadas todo ano |
| Minas Gerais | 5 por cento para qualquer valor | Ainda cobra percentual único. Há projeto em discussão com faixas que podem chegar a 8 por cento |
| Goiás | De 2 a 8 por cento, conforme o valor | Adotou faixas crescentes em 2016, quase dez anos antes da reforma |
| Distrito Federal | De 4 a 6 por cento, conforme o valor | Usa faixas desde 2016, com o teto mais baixo entre os que já se adaptaram |
As faixas de Goiás: 2 por cento até 25 mil reais, 4 por cento de 25 mil a 200 mil, 6 por cento de 200 mil a 600 mil e 8 por cento acima de 600 mil. Em alguns casos o imposto pode até ser zerado, como expliquei em imposto do inventário em Goiás.
As faixas do Distrito Federal: 4 por cento até 1 milhão de reais, 5 por cento entre 1 e 2 milhões e 6 por cento acima de 2 milhões.
Duas leituras práticas saem daí.
Quem mora em São Paulo ou em Minas Gerais está vivendo a última janela de percentual único. Patrimônios maiores tendem a pagar mais a partir de 2027.
Quem mora em Goiás, no Rio ou no Distrito Federal já convive com as faixas crescentes há anos e não precisa agir por pânico.
Confirme sempre os valores atualizados na Secretaria da Economia do seu estado, porque as faixas são corrigidas periodicamente.
Por que a doação de imóvel em vida continua valendo onde as faixas já existem
Aqui está o ponto que quase ninguém explica.
A lei de 2026 determinou que o imposto seja calculado sobre o valor de mercado do imóvel, ou seja, quanto ele realmente valeria se fosse vendido hoje. Não vale mais usar o valor do carnê do IPTU nem o valor antigo declarado no Imposto de Renda.
E o valor de mercado dos imóveis brasileiros sobe ano após ano. O Índice FipeZAP, que acompanha os preços nas principais capitais, vem registrando alta contínua, e Goiânia está entre as cidades que mais subiram.
Traduzindo: mesmo que o percentual do imposto fique parado, o valor a pagar cresce sozinho todo ano.
Veja um exemplo usando a tabela de Goiás.
| Cenário | Valor do imóvel | Imposto estimado |
|---|---|---|
| Doação feita hoje | 800 mil reais | cerca de 47,5 mil reais |
| Herança daqui a 10 anos, com valorização de 6 por cento ao ano | cerca de 1,43 milhão | cerca de 98 mil reais |
Mais que o dobro, sem que o percentual tenha mudado uma vírgula. As faixas até são atualizadas por índices oficiais, mas esses índices nem sempre acompanham a valorização real do mercado imobiliário.
E o imposto é apenas parte da conta. O inventário ainda soma taxas de cartório, custas judiciais e honorários de advogado, além de anos de espera quando os herdeiros brigam. Os números estão no meu artigo sobre quanto custa um inventário em Goiás.
A conclusão é simples. Em estado com percentual único, o motivo para planejar é o percentual que vai subir. Em estado que já tem faixas crescentes, o motivo é o valor do imóvel que sobe todo ano. Nos dois casos, o tempo joga contra quem não planeja, como mostro em o preço da procrastinação.
A armadilha da doação de imóvel em vida feita sem proteção
Doação simples é aquela escritura curta, sem nenhuma cláusula de proteção. Você transfere a propriedade inteira e, a partir do registro no cartório de imóveis, o bem deixa de ser seu. Quatro situações costumam destruir o patrimônio de famílias inteiras.
O filho se endivida. Ele avaliza um empréstimo ou atrasa impostos da empresa. O imóvel entra na lista de bens que a Justiça pode tomar para pagar os credores, mesmo que você ainda more nele.
O filho se divorcia. Dependendo do regime de casamento e do que aconteceu com o imóvel depois da doação, o bem pode acabar dividido no divórcio. Um genro ou uma nora vira dono de metade.
O filho falece antes de você. Esse é o cenário mais cruel e o mais ignorado. O imóvel não volta automaticamente para as suas mãos. Ele entra no inventário do seu próprio filho e vai para o cônjuge dele e para os netos. Você paga imposto duas vezes e enfrenta um processo que nem deveria existir.
Você perde a renda e o controle. Doou o apartamento que pagava a sua aposentadoria com aluguel? A partir do registro, o aluguel é do seu filho. Doou a casa onde mora? Você passa a morar lá por permissão dele.
As 4 cláusulas que protegem a doação de imóvel em vida
1. Reserva de usufruto: você continua no controle
Usufruto é o direito de continuar usando o bem e de receber tudo o que ele rende. Nessa modalidade, você transfere a propriedade para o filho, mas guarda para si esse direito de uso pelo resto da vida.
Na prática, você continua morando no imóvel ou recebendo o aluguel. E, como o seu consentimento é necessário para qualquer venda, o filho não consegue negociar o bem pelas suas costas.
Quando você falece, esse direito de uso se extingue sozinho e a propriedade se completa nas mãos do filho, sem precisar de inventário.
Uma observação sobre o imposto: o tratamento do usufruto muda de estado para estado. Alguns cobram o valor cheio no momento da doação, outros já dividiram a cobrança em dois momentos. Em Goiás, a orientação atual é o pagamento integral na doação. Confirme isso antes de assinar a escritura, porque a diferença no bolso é grande.
2. Cláusula de reversão: o imóvel volta para você
É a cláusula que resolve o cenário mais doloroso. Se o filho falecer antes de você, o imóvel retorna automaticamente para o seu nome.
Sem ela, o bem entra no inventário do seu filho e segue para o genro, a nora e os netos.
Existe um detalhe técnico que muita escritura erra: pelo Código Civil, essa cláusula só pode determinar o retorno do bem para quem doou. A lei proíbe que a escritura mande o imóvel para uma terceira pessoa. Redigida de forma errada, a cláusula simplesmente não vale.
3. Incomunicabilidade: o bem não entra no divórcio
Essa cláusula determina que o imóvel doado não se mistura com o patrimônio do marido ou da esposa do seu filho, seja qual for o regime de casamento.
É a proteção contra o divórcio litigioso. O bem continua exclusivamente na sua linha familiar.
Um cuidado: ela protege o imóvel em si, mas não necessariamente o dinheiro obtido se ele for vendido depois. Por isso costuma vir acompanhada de outras cláusulas.
4. Impenhorabilidade: credores não alcançam o bem
Penhora é quando a Justiça toma um bem para pagar uma dívida. Essa cláusula impede que o imóvel doado seja tomado por causa de dívidas contraídas pelo seu filho, como financiamentos, execuções fiscais ou falência da empresa dele.
Vale registrar: a proteção vale contra dívidas de quem recebeu, não de quem doou. Doação feita por alguém que já está endividado pode ser anulada por fraude contra os credores.
E a inalienabilidade?
É uma quinta cláusula, a mais forte de todas. Ela impede o filho de vender ou dar o imóvel em garantia. Por determinação legal, ela traz junto a impenhorabilidade e a incomunicabilidade.
É poderosa, mas engessa o patrimônio. Se o filho precisar vender o bem para tratar uma doença, será necessário pedir autorização à Justiça. Use com critério.
Os erros que fazem a proteção cair por terra
Não explicar o motivo da proteção na escritura. A lei garante que metade do patrimônio de uma pessoa vá obrigatoriamente para filhos, netos, pais e cônjuge. Essa metade obrigatória é chamada de legítima. Quando a doação recai sobre essa parte, a escritura precisa dizer, de forma concreta, por que as cláusulas de proteção estão sendo impostas. Pode ser o risco de endividamento do herdeiro, a atividade empresarial arriscada ou o histórico de instabilidade conjugal. Sem esse motivo escrito, a proteção fica frágil e pode ser derrubada na Justiça.
Doar além do que a lei permite. Você só pode dispor livremente de metade do seu patrimônio. O que passar disso é considerado doação excessiva e pode ser anulado pelos outros herdeiros.
Esquecer de tratar o desconto futuro. Salvo se a escritura disser o contrário, o valor doado a um filho será descontado da parte dele no inventário futuro. Se a sua intenção era realmente beneficiar aquele filho a mais, isso precisa estar escrito.
Usar o documento errado. A doação de imóvel em vida exige escritura pública feita em cartório de notas e registro na matrícula do imóvel, que é a certidão oficial do bem. Contrato particular não transfere propriedade nenhuma.
Declarar o imóvel por menos do que vale. Com a nova regra de valor de mercado, informar o valor do carnê de IPTU virou receita quase certa para fiscalização e multa.
Passo a passo para fazer uma doação de imóvel em vida com segurança
- Levante todo o seu patrimônio e calcule quanto você pode doar livremente.
- Analise o risco de cada filho: como é casado, se tem empresa, se tem dívidas. Esse diagnóstico define quais cláusulas usar em cada doação.
- Simule o imposto no seu estado hoje e compare com o custo estimado de um inventário no futuro.
- Peça a um advogado que redija o rascunho da escritura antes de ir ao cartório. O tabelião escreve o que recebe pronto, ele não faz o seu planejamento.
- Escreva na escritura o motivo concreto de cada cláusula de proteção.
- Registre a escritura na matrícula do imóvel. Sem registro não existe transferência, e sem anotação as cláusulas não valem contra terceiros.
Perguntas frequentes sobre doação de imóvel em vida
Doação de imóvel em vida evita o inventário?
Evita o inventário daquele bem específico. Tudo o que não for doado continua exigindo o processo.
Vale a pena doar mesmo em estados que já cobram faixas crescentes, como Goiás, Rio e Distrito Federal?
Na maioria dos casos, sim. Como o imposto passou a ser calculado sobre o valor de mercado e os imóveis se valorizam todo ano, doar hoje congela o cálculo em um valor menor. Some a isso a economia com taxas de cartório e honorários do inventário.
Quem mora em São Paulo ou Minas Gerais precisa correr para doar agora?
Correr, não. Planejar, sim. Os percentuais únicos de 4 e 5 por cento devem dar lugar a faixas crescentes, mas a decisão depende do tamanho do patrimônio, da idade de quem doa e do perfil dos herdeiros. Doação apressada e mal escrita custa mais caro do que o imposto.
Posso doar para um filho e deixar os outros de fora?
Só dentro da metade que a lei permite dispor livremente. O que ultrapassar isso pode ser anulado.
Dá para cancelar as cláusulas depois?
Existe um caminho judicial, mas os tribunais exigem provar que a proteção passou a atrapalhar mais do que a ajudar. É muito melhor acertar desde o começo.
Doação de imóvel em vida ou testamento: qual é melhor?
Os dois se complementam. A doação resolve bens específicos e elimina o inventário sobre eles. O testamento organiza a parte disponível e questões pessoais, mas não dispensa o processo. Reuni os motivos para testar no artigo sobre 5 motivos para fazer um testamento.
Economia de imposto não é planejamento
Fazer uma doação de imóvel em vida sem proteção é entregar o trabalho de uma vida inteira à sorte de um divórcio, de uma cobrança judicial ou de um inventário que nem precisaria existir. As quatro cláusulas praticamente não encarecem a escritura, mas fazem toda a diferença entre proteger a família e expor o patrimônio.
Cada família tem uma realidade diferente. Não existe modelo pronto de escritura que sirva para todo mundo.
A sua família já conhecia essas cláusulas ou quase caiu nessa armadilha? Comente aqui a sua dúvida. Se este texto pode ajudar alguém que está pensando em doar um imóvel, compartilhe. E antes de assinar qualquer escritura, procure um advogado de sua confiança para analisar o seu caso.
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